Air BnB et loueurs urbain : Un avenir maussade ?

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La plateforme de location meublé touristique a connu un réel essor ces 10 dernières années. A tel point que les hébergeurs de tourisme professionnel et même les hôteliers ne jurent plus que par elle. Les locations de gites, de chambres d’hôtes ont pu trouver un public plus large et l’on a vu un nombre considérable de granges, de fermes et d’hébergement insolites fleurir un peu partout dans nos campagnes jusqu’alors désertées.

 

C’est donc un bon point qu’il faut mettre au crédit de cette plateforme.

 

Des débuts prometteur.

Fondée en 2007 à San Francisco, le concept principal de l’entreprise était d’ouvrir à la location tout ou partie des logements de particulier, afin d’offrir une expérience immersive à des hôtes qui souhaitaient sortir du schéma Hôtel traditionnel du lieu où ils se rendaient. Et dans l’idée la plateforme avait vu juste car elle comptait dés 2015 1,5 millions d’annonces.

 

Mais ce qui fait votre succès, peut aussi causer votre perte.

La philosophie du site était de permettre à des particuliers de partager avec d’autres particuliers. Et ce fut une franche réussite. Le slogan, « welcome home » Résumait à lui seul cette idée.

Le hic.

Airbnb compte aujourd’hui plus d’annonces de professionnels de la location meublés touristiques, et surtout un trop grand nombres de « nouveaux loueurs » en zone urbaine.

Les grandes villes voient le parc immobilier locatif, devenir peu à peu un parc locatif touristique. La rentabilité de ces locations étant plus élevés, de nombreux propriétaires de biens, ont d’ailleurs investi dans des surfaces en centre ville pour transformer ces lieux en logements locatif touristiques.

Les grandes villes avec un fort attrait touristiques compte désormais une proportions pharaonique de ces logements. Le problème principal qui se pose désormais, c’est qu’en optant pour ce type de location, les propriétaires retirent mécaniquement des logements locatifs « traditionnels » du marché et il favorise « l’Uberisation » des centres villes.

Mairie VS AirBnB.

Ce constat pose un sérieux souci à des villes comme Paris, Marseille, Aix en Provence, et Bordeaux. Et les Mairies, qui voient leurs habitants déménager vers les banlieues périphériques, faute de logements disponibles dans leurs villes, commencent à montrer les dents.

La mairie de Paris en tête de cortège, vient à nouveau d’assigner le Géant américain, et lui réclame 12,5 millions d’euros pour pratique illégale du métier d’hôtelier.

Et Des agents de la mairie traquent désormais les logements loués sur ces sites pour mieux contrôler les propriétaires peu scrupuleux qui « omettent » de déclarer ces logements comme des logements touristiques.

C’est donc un bras de fer juridique qui se lance entre les mairies, Airbnb et les propriétaires.

Les pour et les contres.

D’un cotés les mairies veulent éviter la désertification des centres villes, et craignent pour l’avenir des commerces, mais aussi pour la sécurité des rues. Du moins sur le papier. Car il n’aura échappé à personne que la perception des taxes de séjour, sont désormais automatisées (Janvier 2019) depuis les sites de location, qui reversent cela aux organismes compétents. Il y a donc une notion d’argent qui rentre en ligne de compte.

De l’autres des propriétaires qui souhaitent pouvoir profiter de cette possibilité librement. Les plus aguerries se professionnalisent et montent des structures juridiques de gestion. Payent leurs taxes et déclarent l’ensemble de leurs revenues locatif dans les bonnes cases. Ceux là, sont plutôt épargnés par les mairies, qui souhaitent conserver un rapport privilégié avec eux. Un pro c’est rassurant pour l’administration qui saura comment retrouver celui ci en cas de « besoins ».

Pour les propriétaires « freelance » c’est une autre histoire. Eux sont clairement dans le viseur des mairies et de l’hôtel des impôts.

Sachant qu’une nuit en location Rbnb sur Paris, en moyenne, est de 111 euros. Il est assez aisé de comprendre que certains propriétaires réfléchissent à deux fois avant de faire un bail sur 5 ans à un locataire « normal ». Lorsque une semaine de location de votre appartement vous rapporte autant qu’un mois complet, et que vous n’avez pas le souci de vous demander si le loyer sera bien à le mois suivant, si le locataire ne va pas vous détruire votre bien et si vous n’aurez pas de mauvaise surprise à la fin du bail, vous calculez différemment.

Le souci, c’est que l’on ne s’improvise pas loueur touristique du jour au lendemain. Il faut faire plusieurs déclarations pour cela, et surtout il faut l’accord de la copropriété pour que ce soit possible. Or, c’est là que les « loueurs freelance », ont souvent fait l’impasse.

Explosion des locations touristique sauvages

Paris comptent à ce jour prés de 60 milles locations recensées. Et il faut ajouter à cela les locations sauvages qui n’ont pas encore été détectés. Il n’y a aucun chiffre officiel ce concernant, mais certains proche de la mairie de Paris annoncent des chiffres proches de 90 milles logements locatif touristiques de courtes durées. Et cela fait beaucoup grincer des dents les Maires.

Et les Hôteliers dans tout ça ?

Les Hôteliers sont évidemment eux aussi en rogne. Mais pas forcément car ils perdent une clientèle. Non, cette clientèle n’était pas forcément une clientèle hôtelière régulière, donc ce n’est pas une perte extrême. Non, le souci viendrait plutôt du fait que les obligations en matière de location ne sont pas aussi drastiques que pour les hôteliers.

Pas d’obligation concernant les normes handicapées, pas d’obligation propre au ERP, ni sécurité incendie. Aucune cotisation aux organismes CHR, ni formation professionnel. Bref, les hôteliers se sentent quant à eux étranglés par les obligations, là ou les loueurs sont beaucoup plus libres. Et c’est cette pression supplémentaire qui va peser dans le choix des mairies de poursuivre la plateforme dans un premier temps, puis les loueurs sauvages dans un second temps.

 

Le client

Quant à lui le client, a pléthore de choix. Et, la proximité des prix d’une nuit entre une location Rbnb et un hôtel étant de plus en plus mince, il peut très bien faire un choix de confort et de services en allant dans un hôtel, ou de simplicité en préférant une location chez l’habitant. Le débat sur la perte du client n’est pas un débat de fond qui pourra se tenir dans le temps, et les loueurs ont tendance à parfois être bien plus cher que certains hôtels pour un standard de confort nettement inférieur.

Les risques.

Les loueurs qui auraient eu la mauvaise idée de ne pas faire les choses dans les règles risques une amende de 50 mille euros par logement et 1000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. Ces amendes sont en vigueurs depuis 2018 et elles pleuvent un peu partout en France.

 

Le sursis

Néanmoins, depuis le 17 Janvier ; le TGI de Paris a ordonné la suspension de paiement de ces amendes. En effet elle attend la confirmation de la cour de justice de l’union européennes car, une SCI qui avait été attaqué puis soumis par décisions de justice, de remettre un studio Parisien à usage d’habitation, avait saisi la cour de cassation concernant un article du droit européen sur la liberté d’établissement et la libre circulation des services. C’est donc la cour de justice de l’UE qui devra décider si cet article peut s’appliquer dans le cas présent. En attendant, les amendes et paiements sont pour le moment suspendues, mais cela ne sera pas un répit éternel.

L’arsenal juridique se muscle face aux loueurs occasionnels et semi professionnel, et le gouvernement va privilégier la professionnalisation de cette nouvelle activité afin d’éviter les « loueurs du dimanche » et les retraités qui auraient dans l’espoir de se faire une complémentaire retraire doré à peu de frais.

 

Avec un arsenal qui ira de plus en plus vers le répressif, nous allons voir apparaître un nouveau métier qui va être un complément de celui d’hôtelier. Il y a fort à parier que cela fera l’objet de formation et de diplômes spécifique pour pouvoir à terme exercer ce type d’activité. Est ce que cela suffira pour permettre d’apaiser les tensions entre les professions CHR, les dirigeants des villes et les loueurs. La question reste entière.

Une option possible ?

 

Il me semble pourtant qu’une option serait envisageable pour contenter tout le monde. Les hôteliers ont toujours le problème de ne pas pouvoir « pousser les murs » et n’ont qu’un potentiel de chambres limité. Or ce qui fait défaut à bon nombre de loueurs urbain, c’est du professionnalisme. La gestion, les réparations, l’accueil, tout ce qui fait que les services de conciergerie sont importants chez les loueurs, sans pour autant avoir la certitude que le boulot sera bien fait. Les hôteliers ont cette expertise, ils ont ces services techniques et ce personnel disponible et capable de gérer ce type de choses. Alors pourquoi les hôteliers ne pourraient pas se mettre en position de sous traitant pour les appartements de leurs quartiers et ainsi prendre une commission non négligeable et pouvoir se servir de cette nouvelle concurrence pour en faire un allié de poids ?

En passant par les hôteliers, les loueurs auraient le professionnalisme de cette corporation pour garantie, et l’état aurait alors des professionnels aguerris face à eux pour traiter de ces problématiques. L’expertise des hôteliers serait un plus pour la professionnalisation de cette nouvelle profession qui va à terme être incontournable dans la paysage de l’hébergement touristique.

Peut être que cette solution serait une des solutions hybrides pour éviter à des loueurs de devoir passer des diplômes et des formations qui, soyons en sûr deviendront obligatoire dans les quelques années à venir.

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Michel Webmarketing

Michel est le spécialiste Webmarketing. Il conjugue toutes les disciplines acquises durant bientôt 20 ans de terrain, pour mieux servir les intérêts de ses clients. Psychologie cognitive; PNL; Web marketing; SEO; Adwords; Analyse transactionnelle; Scrum; Gestion de la communication... et bien plus encore. Auteur de nombreux ouvrages, conférencier, et animateur d'atelier, Il met son savoir aux services des professionnels exigeants, qu'ils soient débutants ou confirmés.

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